2025.10.15 주택시장 안정화 대책 요약

정부가 2025년 10월 15일, 주택시장 안정을 위한 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다.
이번 조치는 서울 전역과 경기도 주요 12개 지역을 대상으로 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역을 동시에 지정하는 강력한 내용으로, 매매·대출·세제 전반에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

 

① 토지거래허가구역 확대 (10월 20일부터 적용)

• 지정 지역: 서울 전역 및 경기 12개 지역
  과천, 성남, 광명, 하남, 의왕, 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 수원 장안·팔달 등
• 주요 내용
  · 주거용 토지뿐 아니라 아파트·연립·다세대주택까지 허가 대상 확대
  · 취득 후 2년 실거주 의무 부과 (위반 시 허가 취소 또는 이행강제금 가능)

 

② 규제지역 지정 (10월 16일부터 적용)

• 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 지정
• 서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역이 대상
• 청약, 재건축, 재개발, 전매, 세제 등 부동산 전 영역에 강화된 규제 적용

 

③ 주택가격별 주담대 한도 차등 적용 (10월 16일부터)

새로운 대출 규제에 따라 수도권 및 규제지역 내 주택가격 구간별로 주택담보대출 한도가 달라집니다.

주택 시가 기준최대 대출 한도

15억 이하	6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	4억 원
25억 초과	2억 원

• 단, 아주비대출(아파트 외 대출)은 기존 한도(6억 원) 유지
• 고가 주택일수록 대출 한도가 대폭 축소되어, 실수요자 중심으로 재편되는 구조입니다.

 

④ 스트레스 금리 하한 상향 (3%로 조정)

• 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 3%로 인상됩니다.
• 향후 금리가 낮더라도 심사 시 최소 3% 금리를 적용하게 되어, 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 발생합니다.

 

⑤ 전세대출 DSR 반영 (10월 16일부터)

• 1주택자도 전세대출 시 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
• 전세자금대출이 사실상 신용대출 수준으로 관리되며, 총부채 상환 능력에 따라 대출 한도가 제한됩니다.

 

⑥ 세제 강화

• 2주택 이상 보유자: 취득세 중과
• 다주택자: 양도세 중과, 장기보유특별공제 축소
• 정비사업: 조합원 지위 양도 제한, 조합원 1인 1주택 공급 원칙 강화

 

⑦ 정부의 정책 의도

이번 대책은 단순한 규제가 아니라 투기 수요 차단과 수도권 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.

• 갭투자 차단: 전세를 이용한 투기성 매매 차단
• 수도권 과열 억제: 서울 중심의 상승세가 경기로 확산되는 풍선효과 차단
• 자금 쏠림 방지: 부동산으로의 과도한 유동성 유입 억제
• 시장질서 회복: 허위 신고, 탈세, 불법 중개 등 교란 행위 단속 강화

 

⑧ 핵심 일정 요약

토지거래허가구역	10월 20일	서울 전역 + 경기 12개 지역 확대
규제지역 지정	10월 16일	조정대상지역·투기과열지구 동시 적용
주담대 한도 차등	10월 16일	15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억
스트레스 금리 하한	10월 16일	1.5% → 3.0% 상향
전세대출 DSR 반영	10월 16일	이자 상환액 DSR에 포함

 

서울 전역과 경기 핵심지는 이번 대책으로 사실상 매매·대출·세제·거래 전방위 규제 체제에 들어가게 됩니다.
정부는 이번 조치를 통해 “투기 수요 완전 차단”과 “실수요자 중심의 주택시장 재편”을 목표로 하고 있습니다.