임대인이 알아야 할 상가임대차보호법

 

계약갱신요구권

임대차 계약이 만료되는 시점에 임차인이 계약갱신을 요구할수 있는 권리를 말합니다. 상가임대차 최초계약일로부터 10년동안, 임대차 기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할수 있습니다.

중간에 다시 계약서를 쓰더라도 최초 계약한 시점부터 10년이며, 가족명의로 바꿔서 계약을 해도 계약갱신요구권이 새로 인정되지는 않습니다. 

또 상가 주인이 바뀌더라도 임차인의 최초계약일로부터 10년간 계약갱신요구권이 유효합니다. 

단, 아래와 같은 경우에는 계약갱신요구권을 거절할수 있으니 임대인이 잘 알아둘 필요가 있습니다.

 

임차인이 3기의 차임을 연체한 경우
임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
철거하거나 재건축을 하는 경우
임차인으로서 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

묵시적갱신

임대차 계약 만기 6개월부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 자동갱신으로 간주할수 있는데요, 갱신기간이 2년인 주택과 다르게 상가는 1년입니다. 

 

임대인은 월임대료나 보증금을 올려 받을수 있는데도 계약만료 1개월에서 6개월사이에 통보하는것을 깜빡하여 놓치게 되면 1년동안 임대료 인상없이 계약기간이 연장되므로 묵시적갱신이 되지 않도록 신경쓰시는게 좋습니다. 

 

 

차임증감청구권

월임대료 또는 보증금을 올리고 내리는 것과 관련된 것이 차임증감청구권입니다. 이때 증액은 대통령령으로 정하는 기준을 초과하지 못하고 증액이 있은 후 1년이내에 다시 증액할수는 없습니다.

증액은 환산보증금의 5%를 넘을수 없고, 환산보증금의 범위는 지역마다 차이가 있는데 서울은 9억입니다.

 

지역	금액
서울시	9억
수도권과밀억제권역	6억9000만
광역시	5억4000만
그밖의 지역	3억7000만

환산보증금은 월임대료에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액을 말하는데요, 환산보증금 범위를 초과한 상가는 5% 제한없이 증액을 청구할수 있습니다.

 

 

임차인의 월세 연체

상가건물 임대차보호법에 의하면 임차인이 3기의 월세를 연체하면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할수 있는데요, 여기서 말하는 3기는 연속적으로 3번이 아니라, 전체적으로 3번의 연체를 말합니다.

 

임차인이 월세를 내지 않고 연락이 두절된 상태라면 공시송달을 통해 명도청구 소송을 제기해야 합니다. 건물명도 청구소송에서 승소하면 건물명도 집행절차를 집행관에게 위임합니다. 임차인의 물품을 적당한 장소에서 보관하고 있다가 임차인이 나타나면 보관 비용을 청구할수 있습니다. 

 

 

임차인의 원상복구 의무

임차인이 임차물을 반환할때는 원상회복해야 하며 부속시킨 물건을 철거할수 있다고 민법에서 규정하고 있고, 대법원판례에서는 임대차계약에 특약이 없다면 임차인이 개조하거나 시설한 부분에 대해서만 원상복구의무가 있다고 했습니다. 

또 시설물 관련 회복 뿐 아니라 임대차 계약이 종료되면 임차인은 폐업신고절차를 이행할 의무가 있습니다.

 

실제로 현장에서는 원상복구와 관련된 분쟁이 많이 일어나는데요. 원상복구 하지 않아서 생긴 손해액이 적은 경우에, 임차인이 원상복구를 하지 않음을 이유로 보증금반환을 거부하면 문제가 될수 있습니다. 

원상복구 대한 협의가 이루어지지 않으면 상가보증금 반환 청구 소송으로 법적 분쟁이 생길수 있으므로 임대인 입장에서 손실을 최소화 할수 있는 원만한 합의점을 찾는게 좋겠습니다.

 

임차인의 보호를 하기 위한 상가건물 임대차보호법은 현재 임차인 뿐 아니라 상가 창업자와 상가투자를 앞두신 분, 앞으로 상가건물주가 되실 분이라면 잘 숙지해 놓으시길 추천드립니다.