자영업자들이 꼭 알아두어야 할 상가 권리금

상가 권리금이란 신규임차인이 되려는 자가 기존임차인에게 지급하는 돈으로 기존점포가 가지고 있는 시설과 고객, 영업방식, 입지 등 유형 또는 무형의 가치를 돈으로 환산하여 기존임차인이 책정하는 금액입니다.

 

권리금은 상가를 임차할때 관행적으로 인정되긴 하지만, 객관적인 지표가 없어 부르는게 값이기도 한 상가권리금은 법적으로 보호가 완전하지 않아서 분쟁이 자주 발생하는 부분입니다. 

 

바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 구분하여 살펴보겠습니다.

 

바닥 권리금

유동인구가 많은 좋은 상권일 경우 그 입지에 대한 프리미엄으로 형성되는 금액입니다. 기존임차인이 없는 신규상가라도 일정수준의 매출이 보장되는 우수한 입지라면 임대인이 바닥권리금을 요구하기도 합니다. 대체로 역세권이나 유명세를 타는 상권일 경우 바닥권리금이 높은 편입니다.

 

영업권리금

기존임차인이 확보한 고객을 인수받는 개념으로 매출이 높은 상가일수록 영업권리금이 높습니다. 사업장을 그대로 인수받아 동종업종으로 운영하게 될때 지불하게 되는 돈으로 이전 10개월에서 12개월 정도의 영업이익에 해당되는 금액으로 산정하는 경우가 많습니다. 단골손님이 많은 미용실, 고객데이터를 많이 보유한 부동산 등은 높은 영업권리금을 요구하기도 합니다.

 

시설권리금

기존임차인이 장사를 위해 투자한 집기, 비품, 인테리어 등 시설을 인수하는 비용으로 지불하는 것이 시설권리금입니다. 중고의 개념이라서 감가삼각후 책정하는 것이 대부분이며 기존 시설이 필요없는 다른 업종이라면 시설권리금이 인정되지 않습니다. 이런 경우에는 오히려 기존임차인에게는 원상복구 의무에 따른 철거비용이 발생할수 있습니다.

 

 

이러한 권리금은 임대인이 개입하여 방해할수 없도록 상가임대차 보호법에서 <권리금 회수를 방해하는 행위> 에 대해 규정하고 있으며 권리금 회수를 방해하는 행위의 예외조항도 두고 있습니다.

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6기월전부터 임대차가 종요할때까지 권리금 회수를 방해하는 다음과 같은 행위를 하면 안됩니다.

 

 

권리금 회수를 방해하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
신규임차인에게 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
정당한 사유없이 신규임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위

 

권리금 회수 방해 예외조항

신규임차인이 보증금, 차임을 지급할 능력이 없는 경우
임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 상당한 사유가 있는 경우
1년 6개월 이상 해당 상가를 비영리로 사용하는 경우
신규임차인이 권리금 계약을 체결하고 권리금도 지급한 경우

 

권리금을 수천 수억대를 냈지만 계약만료 시점에 연장이 안되면 권리금을 받을수 없는 상황이 생기기도 합니다. 

예외적으로 임대인의 사정으로 임대차 계약기간을 채우지 못하고 중도해지가 되는 경우에는 상가주인에게 권리금을 요구할수도 있는데요, 원만한 합의점을 찾지 못하여 분쟁이 생기게 되면 소송으로 가야 되는 수도 있습니다. 

번거로운 소송에 휘말리지 않도록 임대차계약시 권리금 부분을 정확하게 명시하는 것이 좋겠습니다.